Η επικαρπία και η οίκηση είναι δύο πολύ σημαντικά εμπράγματα δικαιώματα που αφορούν στη χρήση και στην εκμετάλλευση ακινήτων. Αν και πολλές φορές συγχέονται, έχουν διαφορετική νομική φύση και αποτελέσματα. Στο παρόν άρθρο, θα αναλύσουμε τις ομοιότητες και τις διαφορές τους, ώστε να γίνει πιο κατανοητή η σημασία τους και η εφαρμογή τους τόσο από νομικής όσο και από οικονομικής πλευράς.

Ομοιότητες

1. Νομική Φύση: Τόσο η επικαρπία όσο και η οίκηση είναι προσωπικές δουλείες – και μάλιστα πλήρεις – που παρέχουν στον δικαιούχο τη δυνατότητα να χρησιμοποιεί και να εκμεταλλεύεται ένα ακίνητο.
2. Προσωπικός Χαρακτήρας: Η επικαρπία και η οίκηση έχουν προσωπικό χαρακτήρα, δηλαδή είναι δικαιώματα που συνδέονται άμεσα με το πρόσωπο του δικαιούχου και δευτερευόντως με το ίδιο το ακίνητο.
3. Προστασία Δικαιωμάτων: Και τα δύο δικαιώματα προστατεύονται νομικά. Οι δικαιούχοι έχουν τη δυνατότητα να προσφύγουν στη δικαιοσύνη σε περίπτωση που παρεμποδίζεται η χρήση ή η εκμετάλλευση του ακινήτου.

Διαφορές

1. Σκοπός και Περιεχόμενο: Η επικαρπία είναι ένα ευρύτερο δικαίωμα σε σχέση με την οίκηση. Ο επικαρπωτής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το ακίνητο και να λαμβάνει τα έσοδα από αυτό, όπως για παράδειγμα τα μισθώματα. Η οίκηση, αντίθετα, περιορίζεται στο δικαίωμα του δικαιούχου να κατοικεί στο ακίνητο και δεν περιλαμβάνει το δικαίωμα εκμετάλλευσης ή λήψης εισοδημάτων από αυτό. Μάλιστα, το δικαίωμα του δικαιούχου της οίκησης να κατοικεί στο ακίνητο αποκλείει τη συγκατοίκηση με τον κύριο του ακινήτου, είναι δηλαδή δικαίωμα αποκλειστικό.
2. Διάρκεια: Η επικαρπία μπορεί να είναι δια βίου ή να έχει καθορισμένη διάρκεια, ανάλογα με τη συμφωνία των μερών ή τη βούληση του διαθέτη. Η οίκηση είναι συνήθως δια βίου, αλλά μπορεί επίσης και αυτή να έχει προκαθορισμένη διάρκεια, ανάλογα με τους όρους της σύμβασης.
3. Μεταβιβασιμότητα: Η επικαρπία είναι μεταβιβάσιμη, δηλαδή ο επικαρπωτής μπορεί να παραχωρήσει σε τρίτους το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου, πάντα σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Αντιθέτως, η οίκηση είναι αυστηρά αμεταβίβαστη και δεν μπορεί να παραχωρηθεί σε τρίτους ούτε και να κληρονομηθεί.
4. Έσοδα και Εκμετάλλευση: Ο επικαρπωτής έχει το δικαίωμα να λαμβάνει τα έσοδα από την εκμετάλλευση του ακινήτου, όπως ενοίκια ή γεωργικά προϊόντα. Ο δικαιούχος οίκησης δεν έχει τέτοια δικαιώματα και περιορίζεται μόνο στη χρήση του ακινήτου ως κατοικία, γι αυτό και δικαιούχος της οίκησης μπορεί να είναι μόνο φυσικό και όχι νομικό πρόσωπο ενώ αντίθετα επικαρπωτής μπορεί να είναι τόσο φυσικό πρόσωπο όσο και νομικό πρόσωπο.
5. Υποχρεώσεις: Ο επικαρπωτής έχει υποχρέωση να διατηρεί το ακίνητο σε καλή κατάσταση και να φροντίζει για τις αναγκαίες επισκευές. Επιπλέον, μπορεί να υποχρεούται να πληρώνει φόρους και άλλες επιβαρύνσεις που σχετίζονται με το ακίνητο, όπως για παράδειγμα η παροχή ασφάλειας. Ο δικαιούχος οίκησης έχει λιγότερες υποχρεώσεις, επικεντρωμένες κυρίως στη συντήρηση του χώρου κατοικίας του αλλά υποχρεούται και αυτός στην υποβολή φορολογικής δήλωσης για το δικαίωμα της οίκησης, το οποίο εξομοιώνεται φορολογικά με το δικαίωμα της επικαρπίας.

Ουσιώδης διαφορά: Το δικαίωμα της οίκησης, σε αντίθεση με αυτό της επικαρπίας, δεν μπορεί να υποθηκευτεί και δεν μπορεί να κατασχεθεί. Με απλά λόγια, ο δικαιούχος της οίκησης δεν μπορεί να υποχρεωθεί από τους δανειστές του να εγκαταλείψει την κατοικία που του έχει παράσχει ο κύριος και για τον λόγο αυτό θεωρείται το πιο ασφαλές εμπράγματο δικαίωμα γι αυτόν που το κατέχει.