Ακίνητα - Κτηματολόγιο - Υποθηκοφυλακείο
Κτηματολογικές Αγωγές ( Άγνωστος ιδιοκτήτης, Διόρθωση περιγραφικών και γεωμετρικών στοιχείων)
Σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου, αναδεικνύονται πολλάκις εσφαλμένως καταχωρισθείσες πρώτες εγγραφές με την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ» είτε γιατί ο πραγματικός δικαιούχος αμέλησε να δηλώσει το δικαίωμά του στην κτηματογράφηση είτε γιατί το δικαίωμα του απορρίφθηκε. Οι ανακριβείς αυτές πρώτες εγγραφές διορθώνονται δικαστικά είτε με την τακτική διαδικασία (άρθρο 6 παρ.2 του Ν.2664/1998), είτε με την εκουσία διαδικασία (άρθρο 6 παρ.3 του Ν.2664/1998). Επίσης, με την εκουσία διαδικασία (άρθρο 6 παρ.8 του Ν.2664/1998) διορθώνονται δικαστικά και τα εσφαλμένως καταχωρισθέντα περιγραφικά ή γεωμετρικά στοιχεία των πρώτων εγγραφών, μετά από αίτηση του δικαιούχου του εγγραπτέου δικαιώματος και υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος.
Αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος
Οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές των κτηματολογικών φύλλων μπορούν να διορθωθούν και εξωδικαστικά, με αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος (άρθρο 18 του Ν.2664/1998) που κατατίθεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποκατάστημα, με την οποία όποιος έχει έννομο συμφέρον μπορεί να ζητήσει να γίνει η δέουσα διόρθωση, η οποία άλλοτε είναι απλή κι άλλοτε είναι σύνθετη. Το αντικείμενο της αίτησης αυτής έχει διευρυνθεί τα τελευταία χρόνια και περισσότερο ακόμη με τον Ν.5076/2023, ωστόσο δεν θα πρέπει να λογίζεται ως μια απλή αίτηση που θα λύσει μαγικά τα σφάλματα των πρώτων εγγραφών, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις που αυτά είναι σύνθετα και περίπλοκα, αλλά θα πρέπει να συντάσσεται με ακρίβεια, σαφήνεια και πληρότητα, αποδεικνύοντας αδιάσειστα τους ισχυρισμούς του αιτούντος, προκειμένου να γένει δεκτή και να λάβει εν τέλει χώρα η αιτούμενη διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών.
Αιτήσεις διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων
Εξωδικαστικά μπορούν να διορθωθούν και τα γεωμετρικά στοιχεία των κτηματολογικών εγγραφών, τόσο των πρώτων, όσο και των μεταγενέστερων, που αφορούν στη διόρθωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων των ακινήτων. Η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων (άρθρο 19 παρ.2 του Ν.2664/1998) μπορεί ενδεικτικά να αφορά στην αποτύπωση των αποκλειστικών χρήσεων των κάθετων ιδιοκτησιών στα κτηματολογικά διαγράμματα, του εμβαδού και του σχήματος του γεωτεμαχίου που προέκυψε από συνένωση ή διαίρεση ή αλλαγή των ορίων του κ.λπ. Η αιτούμενη διόρθωση θα πρέπει να προκύπτει με σαφήνεια από μεταγεγραμμένη πράξη (συμβολαιογραφικό έγγραφο, δικαστική απόφαση, πράξη της Διοίκησης) και η αίτηση συνοδεύεται απαραιτήτως από τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών (συντάσσεται από μηχανικό) και κτηματογραφικό διάγραμμα, με τις λοιπές διαδικαστικές προϋποθέσεις που προβλέπει ο Ν. 2664/1998.
Αιτήσεις του άρθρου 6 παρ. 4 του ν. 2664/1998
Πρόκειται για άλλη μια δυνατότητα εξωδικαστικής διόρθωσης ανακριβών πρώτων εγγραφών που παρέχει ο νόμος στον δικαιούχο ή όποιον έχει έννομο συμφέρον. Συγκεκριμένα, η αίτηση του άρθρου 6 παρ. 4 του Ν. 2664/1998 ασκείται όταν το δικαίωμα που καταχωρίστηκε στις αρχικές εγγραφές (αποκλείεται δηλαδή στην περίπτωση που εμφαίνεται ΑΓΝΩΣΤΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ) είχε ήδη μεταβιβαστεί, αλλοιωθεί, επιβαρυνθεί ή καταργηθεί δυνάμει δικαιοπραξίας, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης που καταχωρίστηκε στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών, υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει στο μεταξύ μεσολαβήσει άλλη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο, καταχώριση στο οικείο κτηματολογικό φύλλο. Χρειάζεται όμως ιδιαίτερη προσοχή, ώστε να ταυτοποιείται πλήρως το αρχικώς καταχωρισθέν δικαίωμα με αυτό, του οποίου ζητείται η καταχώριση.
Έρευνα τίτλων στα υποθηκοφυλακεία και στα κτηματολογικά γραφεία
Σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως πριν από την κατάρτιση σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου ή μίσθωσης αυτού, πριν από τη σύναψη δανειακής σύμβασης αλλά και προκειμένου να εξακριβωθεί η κατάσταση περιουσιακών στοιχείων οφειλέτη ενόψει επιβολής κατάσχεσης για την ικανοποίηση χρηματικής απαίτησης, είναι επιβεβλημένο να γένει αξιόπιστη και ενδελεχής έρευνα από δικηγόρο τόσο στο Υποθηκοφυλακείο όσο και στο Κτηματολογικό Γραφείο/Υποκατάστημα, για να διαπιστωθεί η κατάσταση των ακινήτων του εν θέματι προσώπου. Ιδιαίτερα στην περίπτωση επικείμενης αγοράς ακινήτου, χρειάζεται πολλή προσοχή και επιμέλεια από την πλευρά του υποψήφιου αγοραστή, της οποίας ουσιώδης έκφανση αποτελεί η πραγματοποίηση της παραπάνω έρευνας από δικηγόρο, για να μη βρεθεί ο αγοραστής προ τετελεσμένου με την μεταγενέστερη ανακάλυψη βαρών ή άλλων περιορισμών της κυριότητας του νεοαποκτηθέντος ακινήτου του.
Επιμέλεια και καταχώριση δηλώσεων δικαιωμάτων / αιτήσεων διόρθωσης στα γραφεία κτηματογράφισης
Κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, όποιος έχει εμπράγματο ή άλλο εγγραπτέο στα κτηματολογικά βιβλία δικαίωμα, οφείλει να το δηλώσει με τη διαδικασία που προβλέπεται στον Ν. 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει. Τα εγγραπτέα δικαιώματα μπορεί να εδράζονται σε ήδη μεταγεγραμμένους τίτλους κτήσης ή να δημιουργούνται το πρώτον, οπότε διαφέρει ο τρόπος και τα συνοδευτικά έγγραφα της άνω υποβολής. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στην περίπτωση της έκτακτης χρησικτησίας, η οποία θα πρέπει να προκύπτει από τελεσίδικη δικαστική απόφαση ή από συμβολαιογραφικό έγγραφο, άλλως από αποδεικτικά έγγραφα εικοσαετούς νομής, υποχρεωτικά το σχετικό Ε9 και, ενδεικτικά, αποδείξεις είσπραξης ενοικίων, αποδείξεις καταβολής πάσης φύσεως τελών, αποδείξεις πληρωμής ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης κλπ., δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, κυρίως φορολογικών, ενώ μετά την Ανάρτηση, η δήλωση του δικαιώματος με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία είναι απαράδεκτη αν δεν επιδοθεί στο Ελληνικό Δημόσιο.
